No mês de setembro de 2023, o Conselho Nacional de Justiça publicou o Provimento 150 CNJ, o qual dispõe sobre as regras para processamento da adjudicação compulsória extrajudicial.
O procedimento visa auxiliar aos cidadãos proprietários de imóveis quitados, porém sem o respectivo registro imobiliário, em decorrência da impossibilidade de escrituração do bem pela via ordinária.
Estão aptos para realização do procedimento os atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável nos instrumentos, nos termos da redação do provimento.
Porém, surge a dúvida a população: como o procedimento funciona na prática?
A primeira orientação para os interessados em dispor da adjudicação compulsória extrajudicial é a contratação de um advogado de sua confiança, profissional necessário para instrução dos requerimentos a serem firmados, bem como elucidação jurídica sobre os direitos envolvidos.
O advogado responsável irá instruir e acompanhar o cliente para realização do primeiro ato imprescindível para processamento da adjudicação, a lavratura de ata notarial no Tabelionato de Notas.
A ata notarial realizará a identificação do imóvel (mediante matrícula ou transcrição), dos negócios jurídicos que fundamentam a adjudicação, a comprovação de quitação integral do preço do bem, providências não cumpridas pelo transmitente do imóvel e o valor venal do bem.
No tocante a convalidação de quitação, a novidade diz respeito à flexibilidade da prova, que aceitará, dentre outras possibilidades, a declaração de quitação, ações de consignação em pagamento, extratos de operações bancárias, informações prestadas ao Fisco e até mesmo recibos. Ou seja, houve a dinamização dos meios de comprovação quanto à quitação.
Caso o requerente tenha ação judicial em curso, não há nenhum óbice para recorrer ao meio mais célere, bastando a demonstração de que o processo em curso está suspenso por pelo menos 90 dias úteis.
De posse do título, comprovante de quitação e ata notarial, poderá se iniciar o requerimento inicial, formulado perante o Ofício Imobiliário competente.
O oficial do Registro de Imóveis, recebendo o requerimento e estando este acompanhado dos documentos e informações solicitadas, determinará a intimação do requerido no endereço informado, para que concorde ou se oponha ao pedido de adjudicação compulsória formulado.
Estando o requerimento em desacordo com os requisitos necessários, será o solicitante notificado para sanar as pendências em 10 dias úteis. Em não sendo respeitado o prazo, o requerimento será extinto.
A notificação expedida deverá identificar corretamente as partes envolvidas, o imóvel, e conterá a determinação para que o requerido, no prazo de 15 dias úteis, possa anuir com o pedido formulado ou apresentar sua impugnação em caso de discordância.
O provimento não descarta a possibilidade de notificação por meio virtual, sempre que confirmado o endereço eletrônico do notificado.
A validade da notificação ficará condicionada ao recebimento pessoal pelo notificado. Em sendo pessoa jurídica, deverá ser adotado o cuidado de realizar a entrega a pessoa com poderes de gerência geral, administração ou funcionário responsável pelo recebimento das correspondências.
Caso a empresa já não esteja mais ativa, a notificação deverá ser enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido.
A notificação encaminhada para condomínios será tida como válida quando entregue ao funcionário responsável pelo recebimento de correspondências.
Em caso de falecimento do notificado, a notificação poderá ser encaminhada aos comprovadamente herdeiros (desde que inexista inventário em curso). Em havendo inventário, a notificação será encaminhada ao inventariante.
Frustradas as possibilidades de localização, poderá ser realizada a notificação via edital, desde que respeitados os procedimentos previstos no Provimento.
Na hipótese do requerido concordar com o pedido de adjudicação, poderá declarar sua anuência, formalizada por instrumento particular com firma reconhecida ou instrumento público. Sua ausência de impugnação ao pedido, no prazo de 15 dias úteis, implicará em sua anuência tácita.
Já caso o requerido não concorde com o pedido, apresentando a impugnação, o oficial do registro imobiliário será o responsável por decidir a questão, após a manifestação do requerente.
A critério do oficial poderá ser realizado procedimento de mediação e conciliação entre as partes, em momento anterior a decisão.
O oficial decidirá sobre a impugnação em até 10 dias úteis.
Do resultado da impugnação teremos dois caminhos distintos. Em decidindo o Oficial pela rejeição da impugnação, e não sendo ofertado recurso, prosseguirá o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial. Já na via oposta, com a decisão de procedência da impugnação, sem a oposição de recurso, o procedimento extrajudicial será arquivado.
No que tange as insurgências quanto à decisão da impugnação processadas por meio de recurso, apresentado em até 10 dias úteis da notificação da decisão, serão encaminhadas ao judiciário.
A posição do judiciário esgotará a instância administrativa, seja rejeitando ou acolhendo a impugnação. Após a decisão do magistrado, o processamento da adjudicação poderá prosseguir ou ser extinto, em decorrência do acolhimento da impugnação ofertada.
Prosseguindo o procedimento na seara administrativa, em 10 dias úteis o oficial apresentará a nota devolutiva, fundamentando a ausência de documentos e esclarecimentos, ou de plano decidirá sobre o pedido.
Sendo deferido o pleito, em 05 dias úteis o solicitante comprovará a quitação do imposto pertinente, para que possa ser realizado o registro em matrícula. Não sendo efetuado o pagamento do tributo, o processo será extinto.
Em especial, o procedimento prevê algumas facilidades aos solicitantes, diferindo do processo de escrituração tradicional de imóveis, como a não exigência de regularidade fiscal das partes, desnecessidade de comprovação de pagamento de despesas comuns de condomínio, e a possibilidade de adjudicação de bem de massa falida, desde que comprovada à aquisição anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as exceções legislativas sobre o tema.
O provimento publicado beneficia as partes, advogados e judiciário, ao conferir celeridade ao procedimento outrora só previsto por meio judicial, garantindo integridade, acesso ao contraditório e ampla defesa e em especial segurança jurídica aos envolvidos.
Camila Corrêa
OAB/RS 89.609
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